Как перевести землю из сельхозназначения в ИЖС: основания и порядок

Как перевести землю из сельхозназначения в ИЖС: основания и порядок

Строительство жилых домов на сельскохозяйственных угодьях законом не разрешается. Чтоб узаконить будущие или уже возведенные жилые постройки необходим перевод земли из сельхозназначения в ИЖС. В каких случаях закон допускает изменение целевого назначения сельскохозяйственных земель и как перевести землю из сельхозназначения в ИЖС? Куда для этого обращаться и какие документы потребуются?

Можно ли земли сельхозназначения перевести в ИЖС?

Как утверждает ст. 78 ЗК, земельные участки сельхозназначения могут использоваться лишь для целей ведения сельскохозяйственного производства и связанных с ним целей.

Конкретные виды разрешенного использования земель определяются классификатором, утвержденным Приказом Минэка № 540. В соответствии с ним, сельскохозяйственное использование земель предполагает начиная от выращивания культур и заканчивая содержанием животных и научной деятельностью. Вести капитальное и тем более жилищное строительство на таких землях запрещается.

В соответствии с классификатором, индивидуальное жилищное строительство относится к видам разрешенного использования «Жилая застройка», а он, согласно ст. 83 ЗК, соответствует категории земель населенных пунктов.

Для строительства жилых строений сельхоз земли должны быть переведены в земли населенных пунктов.

Но можно ли перевести земли сельхозназначения под ИЖС? Статья 7 ФЗ № 172 «О переводе земель…»допускает изменение целевого назначения сельхозземель лишь в исключительных случаях, связанных в том числе с установлением или изменением границ населенных пунктов.

Теоретически перевод земель из сельхозназначения в ИЖС законом допускается. Но согласно абз. 2 п. 1 ст. 8 ЗК, такой перевод возможен только в порядке изменения/установления границ поселений, в том числе путем (ст. 84 ЗК):

  • утверждения или внесения изменений в генеральный план поселений;
  • утверждения или внесения изменений в схему территориального планирования муниципальных районов.

Таким образом, перевод возможен лишь путем утверждения/изменения генплана или схем территориального планирования.

Перевод земель сельхозназначения в ИЖС: куда обращаться

Согласно п. 1 ст. 8 ЗК, ответственными за проведение данной процедуры в отношении сельхозземли, находящейся в региональной, муниципальной или частной собственности, являются региональные органы исполнительной власти. Это департаменты управления государственным имуществом субъектов РФ при региональном правительстве либо непосредственно само региональное правительство.

В то же время изменение генпланов, изменение схем террпланирования муниципальных районов утверждается органами местной власти. Однако в случае включения в них земель сельхозназначения, такие планы и схемы подлежат согласованию с региональными органами власти — пп. 2 п. 2 ст. 21 и пп. 2 п. 2 ст. 25 ГК. В то же время региональный орган исполнительной власти вправе вносить предложения об изменениях генпланов и схем планирования.

Учитывая это, что заинтересованное в переводе земель лицо ходатайствует в департамент управления госимуществом субъекта РФ, а региональный орган власти, в случае его одобрения, выносит постановление о переводе и вносит предложения/рекомендации об изменении генплана/схемы территориального планирования. Как перевести сельхоз землю в ИЖС?

Как перевести землю сельхозназначения в ИЖС: этапы процедуры

Чтобы перевести землю из сельхозназначения в ИЖС, собственнику такой земли необходимо:

  1. Обратиться в компетентный региональный орган исполнительной власти с ходатайством и подготовленным пакетом документов.
  1. Компетентный орган рассматривает это ходатайство в порядке, предусмотренном региональным законом или иным нормативным актом субъекта федерации.
    В Московской области это Закон № 23/96-ОЗ, в Краснодарском Крае — Закон № 532-КЗ. Согласно пп. 2 п. 4 ст. 3 ФЗ № 172, срок рассмотрения ходатайства не должен превышать 2-х месяцев, но на практике процедура затягивается.
  1. При одобрении ходатайства, орган власти принимает акт о переводе земель. Как правило, это постановление правительства или распоряжение его главы.
  2. В двухнедельный срок указанный акт направляется заявителю.
  3. Параллельно он направляется органам местной власти, так как в нем содержатся рекомендации о внесении изменений в генплан или схемы террпланирования.

В случае отрицательного результата, решение может быть обжаловано в судебном порядке.

За изменение целевого назначения земельных участков государственная пошлина не взимается. Однако неофициальные расходы на подготовку документов могут составить несколько десятков тысяч рублей.

Ходатайство и пакет документов

Согласно ст. 2 ФЗ № 172, конкретная форма ходатайства и состав пакета документов для перевода земель определяется нормативными актами субъекта РФ. В то же время в ходатайстве обязательно должны быть указаны:

  • кадастровый номер переводимого участка;
  • нынешняя и будущая категория земельного участка;
  • обоснование ходатайства о переводе — аргументы, чем вызвана такая необходимость;
  • описание прав на земельный участок с обстоятельствами их приобретения.

В пакет документов, прилагаемый к ходатайству, обязательно включаются:

  • копии удостоверительных документов заявителей;
  • выписки из ЕГРН, подтверждающая права заявителя на землю и устанавливающая собственника, а также об основных характеристиках объекта;
  • согласие собственника на перевод, если заявителем является не он.

Кроме того, могут потребоваться:

  • копии правоустанавливающих документов на землю — заключенных договоров;
  • согласование от органов в сфере архитектуры и градостроения;
  • согласование от органов в сфере охраны культурного наследия;
  • согласование от контролирующих органов в сфере агропромышленной деятельности.

Включаем участок в земли населенного пункта

Чтобы построить жилой дом, получить объекту адрес и провести коммуникации за счет муниципалитета, необходимо участок из земель сельскохозяйственного назначения перевести в участок под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

При этом изменить только вид разрешенного использования земли не удастся — нужно менять категорию земель на «земли населенных пунктов» (ст. 7 ЗК РФ) с видом разрешенного использования «под индивидуальное жилищное строительство». При этом важно, что перевести земельный участка в другую категорию могут только собственники. Арендаторы не имеют такого права.

Перевод земель СХН в другую категорию допускается в исключительных случаях (ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»). Единственное законодательно подходящее основание — изменение черты населенных пунктов, а подходящее условие — включение участка в границы населенного пункта в порядке утверждения или изменения генерального плана.

Чтобы получить итоговый разрешительный документ — акт о переводе земель из одной категории в другую, нужно пройти сложный бюрократический путь. Потребуется, в частности, убедить муниципальные органы в необходимости такого перевода, предоставить объемный пакет документов (согласно ст. 2 Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»). Например. жители Санкт-Петербурга и Ленинградской области могут подробно ознакомиться с порядком перевода земель в ИЖС, с требованиями, предъявляемыми к ходатайству, на сайте Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом: информация о порядке перевода, требования к заявлению и документации, как составить ходатайство. Там же опубликован регламент предоставления госуслуги.

Почему могут отказать в переводе земель под ИЖС

Помимо формальных проблем с документами, поводом для отказа в переводе участка земель СХН под ИЖС является ситуация, при которой земельный участок удален от населенных пунктов, не граничит с ними; перевод вступает в противоречие с генпланом; участок относится к охраняемой зоне или имеет вкрапления лесного фонда. Если же вблизи участка уже имеются жилые постройки, проведены коммуникации, проблем с переводом земель, как правило, не возникает.

Споры о «доме фермера»

Есть мнение, что закон не запрещает построить дом фермера на земле сельхозназначения лицу, занятому индивидуальной трудовой деятельностью. «Дом фермера» — это не особый статус недвижимости. Данный термин упоминается лишь в Санитарных правилах 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства». В соответствии с п. 5.2.4 правил «в сельских поселениях для семей, ведущих индивидуальную трудовую деятельность, следует применять жилые дома с местом приложения труда (дом врача… дом фермера и др.)».

Также фермеры ссылаются на Федеральный закон от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». В ст. 6 этого закона сказано, что в состав имущества фермерского хозяйства могут входить хозяйственные и иные постройки, необходимые для ведения хозяйства. Если исходить из того, что жилой дом может быть отнесен к «иным постройкам», то строительство на землях сельхозназначения правомерно.

Однако результаты судебных споров свидетельствуют об обратном: ни Земельный кодекс РФ, ни Федеральный закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» не дают право фермеру возводить жилой дом на землях СХН, а для жилого дома обязательна определенная категория земель (см. определения Конституционного Суда РФ от 24.09.2012 № 1586-О, Калужского областного суда от 11.09.2013 по делу № 33-2150/2013). Жилой дом нельзя отнести к «иным постройкам», это не средство производства.

Но в каждом правиле есть исключения: так, фермер после нескольких лет судебных тяжб все же зарегистрировал свой дом на землях КФХ через суд (см. постановление ФАС Центрального округа от 19.03.2015 № Ф10-262/2015 по делу № А08-875/2012).

По общему правилу, чтобы построить дом на территории земель СХН и не нарушить закон, необходимо изменить категорию земельного участка и получить нужный вид разрешенного использования — под ИЖС. Если это невозможно, к вам могут быть приняты меры: оспорить сделки, начислить штрафы, снести дом, изъять участок.

Важные нюансы

Однако существует нюанс: если земля в собственности, а дом построен в соответствии с санитарными нормами и нормами пожарной безопасности, суды отказывают местной администрации, обратившейся с иском о сносе жилого дома как самовольной постройки, так как ее права при этом не нарушаются (см. постановление ФАС Центрального округа от 19.03.2015 № Ф10-262/2015 по делу № А08-875/2012, апелляционное определение Тюменского областного суда от 08.06.2015 по делу № 33-2940/2015). Снести дом могут только по требованию лица, права и законные интересы которого нарушаются, по инициативе прокурора либо органа, наделенного таким правом по закону (см. постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010). Также подлежат сносу дома в зоне так называемых красных линий, например, в непосредственно близости от газопровода (см. апелляционное определение Московского областного суда от 03.06.2015 по делу № 33-12960/2015). Если же вы используете землю СХН по прямому назначению — с ориентацией на сельхозпроизводство (выращиваете плодовые культуры, содержите питомник), привлечь вас к административной ответственности будет сложно. При этом наличие жилого дома, если он никому не мешает и не занимает большую часть участка, существенной роли не сыграет.

Итак, если официальное оформление жилого дома не имеет для вас принципиальной важности и срочности и вам отказали в переводе статуса земель СХН в земли населенного пункта и ИЖС, строиться можно. Однако называть объект жилым домом нельзя, лучше ограничиться получением разрешения на строительство административно-бытового объекта недвижимости или складского помещения. Но когда появится необходимость продать дом как жилой с целью получить за него соответствующую плату, нужно будет обязательно пройти необходимые процедуры и оформить его в собственность.

Тем не менее следует помнить, что жилое строительство на землях сельскохозяйственного назначения всегда несет риски привлечения к ответственности. Нужно осознавать это и быть готовым защищать свои интересы в суде.

Консультация юриста


Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Жилищный юрист
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: