Как снизить процент по ипотеке: рефинансирование

Девушка и кофе

Процентная ставка по долгосрочному кредиту на жилье — это величина платы за заемные деньги.

Процентная ставка бывает двух видов:

  • фиксированная (процентная ставка не подлежит изменению);
  • плавающая.

Что влияет на процентную ставку по ипотеке?

Факторы, влияющие на процентную ставку по долгосрочному кредиту на жилье:

  1. Договор страхования. Чтобы снизить процентную ставку по долгосрочному кредиту на жилье нужно оформить страховку.
  2. Первоначальный взнос. Чем ниже первый взнос по ипотеке, тем выше процентная ставка.
  3. Индивидуальные условия договора.
  4. Валюта.
  5. Программа. Существуют специальные программы для определенных категорий граждан.
  6. Срок кредитования. Чем больше срок, тем выше процентная ставка.
  7. Дополнительные расходы.

Рефинансирование ипотеки

Рефинансирование ипотеки под низкий процент состоит из четырёх этапов. Рассмотрим подробно каждый из них.

Одобрение заемщика

Заемщик готовит простой набор документов:

  • паспорт;
  • СНИЛС;
  • копия трудовой книжки;
  • документы о доходе.

Направляет документы в банк. Банк в течение 5 дней выдает решение.

Если это решение об одобрении, то он выдает сертификат, в котором прописана процентная ставка, сумма, такую фразу, что сертификат действителен в течение 3 месяцев.

Если у клиента есть какие-то дополнительные кредиты, и он не проходит по кредитной составляющей, то банк может дополнительно прописать. Например, понизить кредитный лимит по карте с 300 до 200 тыс. рублей.

Одобрение объекта недвижимости

Вы направляете в банк перечень документов по квартире:

  • кадастровый паспорт;
  • технический паспорт;
  • документы.

Производится оценка недвижимости. Отчет об оценке направляется в банк и страховую компанию.

Страховая компания выносит положительное решение о возможности застраховать ваш объект недвижимости. И тоже направляет это решение в банк. Юристы банка проверяют недвижимость, и выносят решение. Обычно это делается в течении 2–3 рабочих дней.

Сделка в банке

После того, как одобрены вы и объект недвижимости, банк назначает дату сделки. Приходите в банк. Подписывайте кредитный договор. Деньги направляются в текущий банк. В течение 3 рабочих дней, они там уже будут. Обычно деньги поступают в этот день, если сделка проходила с утра. Следующее действие, которое нужно выполнить — это пойти в банк и написать заявление о досрочном погашении кредита. В некоторых банках есть требование, что кредит погашается только через 14 рабочих дней. Если вы хотите раньше, то вы должны заплатить.

Направление зарегистрированных документов в банк

На сделке вы получите комплект документов:

  • новая закладная;
  • новый договор об ипотеке.

К этому пакету документов приложите старую закладную. И идете в МФЦ. Подаете через МФЦ документы. И в течение 10 рабочих дней документы возвращаются назад. Желательно проконтролировать работников МФЦ и регистрационной палаты, куда документы уйдут после МФЦ.

Потому что в Регистрационной палате может кто-то уйти в отпуск. Возможно документы будут лежать в стопке. Желательно найти исполнителя по документам. Нужно позвонить и сказать, что регистрация документов нужна поскорее.

Вы получили документы. Теперь отвезите их в банк. Как только вы погасите старую ипотеку, нужно получить из банка письмо о том, что кредит погашен. Письмо нужно отправить менеджеру в новый банк.

Привозите все зарегистрированные документы и письмо в банк. Обычно на следующий день банк снижает процентную ставку. Что это значит? До того, как вы привезете документы в новый банк, ставка будет немножко повыше. Обычно это «немножко» составляет 1–2%. Несмотря на эту добавку, эта ставка будет выгодней, чем в текущем в банке.

Плюсы рефинансирования ипотеки

Плюсы рефинансирования ипотеки под низкий процент:

  • Главный плюс — это снижение процентной ставки. Важно не снижение процентной ставки, а снижение переплаты по ипотеке, которая достигается за счёт изменения процентной ставки.
  • Уменьшить или увеличить срок кредита.
  • Уменьшить или увеличить платеж. Если вы платите досрочно, то вам будет удобно увеличить платеж, чтобы не писать каждый месяц заявление на досрочное погашение. И наоборот, если вам стало затруднительно платить ипотеку, то платеж вы можете уменьшить.

Минусы рефинансирования ипотеки

Минусы рефинансирования ипотеки под низкий процент:

  • Весь процесс рефинансирования ипотеки под низкий процент длится несколько месяцев. Вам придётся искать банк, готовить документы, общаться со страховой компанией и т. д. Это достаточно долгий процесс. Он может быть упрощен, если вы обратитесь к ипотечному брокеру.
  • Рефинансирование ипотеки под низкий процент — это не бесплатный процесс. Даже, если вы будете делать рефинансирование ипотеки под низкий процент самостоятельно, у вас будут затраты: на оценщика и доверенность, на регистрацию закладной. Сумма зависит от региона, суммы кредита, объекта недвижимости и т. д.
  • Если вас одобрили, как заемщика. Следующим этапом одобряют недвижимость. Чтобы одобрили недвижимость, нужно сделать оценку квартиры. Вы делаете оценку, платите за неё. Если по каким-то причинам банк не одобряет объект недвижимости, то стоимость оценки назад уже не вернется.

Кому выгодно рефинансирование

Есть несколько ситуаций, когда рефинансирование ипотеки под низкий процент действительно выгодно:

  1. Когда ставка по новому кредиту будет меньше хотя бы на 1%, чем ваша текущая ставка.
  2. У вас значительной срок кредита. Например, 10 лет и больше.
  3. Ваша сумма кредита достаточно большая. Например, от 1 млн. рублей.
  4. Существует очень много частных случаев. Каждый случай нужно разбирать отдельно и «прогонять» на калькуляторе.

Рассказывая тему выгоды рефинансирования ипотеки под низкий процент нельзя упустить такой момент, как затраты:

  1. Временные затраты. Рефинансирование ипотеки под низкий процент занимает обычно 1–1,5 месяцев. В зависимости от банка и ситуации.
  2. Вы тратите финансы. Это оценка квартиры и пролонгация вашей текущей страховки. Обычно страховая от старой страховки возвращает половину неиспользованной части.
  3. Доверенность на регистрацию закладной в Росреестре.
  4. Госпошлина за регистрацию нового договора в Росреестре.
  5. Если вы пользуетесь услугами ипотечного брокера, то к затратам нужно прибавлять его услуги.

Наиболее частый пример, когда люди обращаются в организации за рефинансированием ипотеки под низкий процент:

  1. Чтобы рассчитать выгоду нужно воспользоваться специальным калькулятором. Можно воспользоваться любым калькулятором.
  2. Введите данные: остаток долга (допустим 3 млн. руб.); осталось платить (20 лет); текущая ставка (допустим 12,5%).
  3. Нужно понять, какая ставка будет. Нужно смотреть на конкретную ситуацию. Допустим 10%.
  4. Нужно определиться, уменьшаем мы платеж или оставляем прежний. Допустим уменьшаем. Срок кредита останется прежним. То есть нужно будет платить 20 лет.
  5. Ежемесячный платёж уменьшился на 5 тыс. руб. Переплата сократится на 1,2 млн. рублей. Достаточно существенная сумма. Срок ипотеки при этом не поменяется.
  6. Если же оставить текущий платеж, переплата уменьшится на 2,7 млн. рублей. Срок кредита уменьшится на 7 лет. То есть человек платил 20 лет. А при рефинансировании ипотеки под 10% срок кредита составит всего лишь 7 лет.

Рефинансирование ипотеки под низкий процент достаточно выгодная процедура. Но нужно считать каждый конкретный пример.

Куда обратиться для рефинансирования ипотеки

Рефинансирование ипотеки под низкий процент — это процесс перевода вашего действующего кредита под меньшую процентную ставку. Обычно этот процесс сопровождается переходом из одного банка в другой.

Можно ли рефинансировать ипотеку под низкий процент в другом банке? Можно. К сожалению, в нашей стране других вариантов рефинансирования ипотеки под низкий процент не существует.

Нужно найти банк, который делает рефинансирование ипотеки. Подать туда документы. И в результате новый банк погасит долг у старого. И вы будете платить ипотеку под другую процентную ставку.

Почему нельзя рефинансировать ипотеку под низкий процент в своем банке? Вашему банку это не выгодно. Банку выгодно получать те проценты, которые вы платите.

Рефинансирование ипотеки под низкий процент состоит из четырёх частей:

  1. Одобрение вас как заемщика (будет проверяться работа, финансы, доходы);
  2. Одобрение недвижимости;
  3. Сделка и перечисление денежных средств;
  4. Оформление документов через МФЦ.

Какие документы необходимы

Стоит сказать, что весь процесс будет разделён на два этапа:

  1. Первое — это одобрение заемщика. Соответственно, нам нужны будут документы по заемщику.
  2. Второе — это одобрение квартиры или вашего объекта недвижимости. Соответственно, мы будем готовить документы на недвижимость.

Какие документы нужны на заемщика?

  1. В первую очередь заемщик оформляет анкету. В анкете указываются общие данные по текущему кредиту, по каким-то паспортным данным, по месту работы и т. д. Всё достаточно стандартно. За исключением того, что у каких банков эта анкета на трех листах, а у каких-то на десяти.
  2. Копия паспорта. Кто-то требует первых двух страниц с фотографией и пропиской. Кто-то требует только заполненный. Кто-то требует целый паспорт. Эксперты рекомендуют сканировать сразу весь паспорт. Чтобы больше к вам вопросов не было.
  3. Справка с места работы. Это может быть либо 2-НДФЛ, либо справка по форме банка. Кто-то требует только за текущий год. А кто-то требуется за текущий и за прошлый год. Всё зависит от банка, и всё индивидуально.
  4. Копия трудовой книжки (заверенная работодателем). К копии трудовой книжки предъявляются достаточно суровые требования. О них можно узнать на сайтах банков. Каждая страница должна быть проштампована печатью «копия верна». Она должна быть подписана уполномоченным должностным лицом с ФИО. Должна быть печать организации. В конце трудовой книжки должно быть написано, что человек работает.
  5. Копия СНИЛС.
  6. Вам понадобится действующий кредитный договор с графиком платежей.
  7. Зачастую некоторые банки требуют в виде письма (в письменном виде) о том, что кредит составляет такую-то сумму.
  8. Банки требуют фразу о характере погашения. Что это значит? Это значит, что у вас должна быть фраза, что текущий кредит погашается без образовавшийся просрочки.
  9. Некоторые банки требуют выписку с текущего денежного счёта, с которого осуществляется списание кредитных средств.

Это общий пакет документов. Он варьируется от банка к банку. Второй момент — это одобрение объекта недвижимости.

По недвижимости тут всё стандартно:

  • свидетельство о собственности;
  • кадастровые паспорта;
  • технические паспорта;
  • договор купли-продажи с актом.

Зачастую есть ещё какие-то специфичные требования. О них можете узнать в конкретных банках.

Что если банк отказал

Нужно изучить причины отказа и устранить их.

Причины:

  • проблемы с документами;
  • перепланировка в квартире (некоторые банковские учреждения негативно относятся к перепланировкам);
  • несоответствие дохода;
  • недостаточно денег для оплаты обязательств;
  • просрочка по ипотеке.

Если отказали в одном банке, то необходимо подать документы в другой. Для решения проблемы обратитесь к ипотечному брокеру.

Причины отказа в рефинансировании

Банки не обязаны объяснять причины отказа в рефинансировании и часто этим пользуются. Поэтому понять, из-за чего конкретному заемщику отказали в рефинансировании сложно, отметил аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев. Однако есть несколько общих причин, по которым банк может отказать в снижении ставки.

По словам аналитика, одна из причин для отказа — если заемщик недавно уже рефинансировал ипотеку, и банк воспринимает это как «попытку играть в свою пользу». Вторая причина — ипотечный кредит выдан менее полугода назад. Банку невыгодно рефинансировать такую ссуду, особенно если реструктуризация будет происходить у него же — ставка же будет ниже.

Поводом для отказа могут стать и ошибки при оформлении документов, незаконная перепланировка в квартире, о которой станет известно во время оценки объекта, а также отсутствие страховки, которая входит в обязательные условия снижения ставки. Отказать банк может из-за своей политики, если не считает рефинансирование приоритетом для себя в данный период.

Причиной для отказа также являются просрочки по кредиту, плохая кредитная история и несоответствие программе рефинансирования, например, по сумме кредита или его сроку, рассказали в пресс-службе ВТБ. Либо заемщик хочет рефинансировать большую сумму, чем брал изначально: вместо 2 млн руб., указывает 3 млн руб., это прямой повод для отказа добавил Алексей Коренев.

«В таких случаях заемщику стоит через полгода повторно обратиться в банк, либо пересмотреть условия по кредиту. Например, снизить долговую нагрузку или обратиться в другой банк, у которого иная риск-политика или условия кредитования», — рассказали в ВТБ. При этом в банке отметили лояльность к клиентам, которые обращаются за рефинансированием. За последние 11 месяцев ВТБ увеличил объем рефинансирования ипотеки втрое, снизив ставки по более чем 100 тыс. кредитов на 220 млрд руб.

Что делать, чтобы вам не отказали

Чтобы снизить вероятность отказа в рефинансировании, эксперты рекомендуют следовать нескольким рекомендациям. Во-первых, нужно понять, действительно ли ставка по новому ипотечному кредиту будет выгоднее. Рефинансирование повлечет дополнительные расходы: повторную оценку залога, страховку, оплату госпошлин и оформление документов.

«Целесообразность рефинансирования зависит от процента по действующему договору и от того, в какой период кредитования клиент его проводит — в первые годы после получения ссуды или ближе к середине срока. Сейчас рефинансировать ипотечный кредит выгодно, если разница между текущей и новой ставкой составляет не менее 1,5 п. п.», — отметила младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.

Не стоит рефинансировать «свежую» ипотеку, поскольку это лишает банк дохода, и вероятность отказа будет высока. По мнению экспертов, лучше хотя бы полгода-год выплачивать ипотечный кредит, а после уже подать заявку на рефинансирование.

Обращаться за рефинансированием повторно в случае отказа стоит через пару месяцев. «Можно вновь подавать заявку именно в тот банк, в котором вам отказали. За это время могла измениться его политика или требования к рефинансированию. В последнее время многие банки стали рефинансировать жилищный заем для своих ипотечных клиентов, чтобы их удержать», — отметил Алексей Коренев.

При выборе банка эксперты рекомендуют ориентироваться на топ-20. «Эти банки наиболее надежные, многие из них поддерживаются государством. Они имеют возможность держать низкие ставки по кредитам и у них уже отработаны технологии рефинансирования», — пояснил аналитик ГК «Финам».

Перед подачей заявки на рефинансирования специалисты советуют тщательно изучить требования к программе и условия — лимиты, сроки, ограничения по возрасту. Если у заемщика есть долги по кредитам, необходимо сначала их погасить, и лишь спустя полгода подавать заявку на рефинансирование.

Кроме того, нужно оценить свой уровень финансового состояния. С момента оформления ипотеки он может измениться как в лучшую сторону, так и худшую сторону. Перед одобрением заявки на рефинансирование, банк потребует справку о доходах, поэтому лучше чтобы они были как минимум на том же уровне, когда заемщик брал ипотеку. В целом рекомендуется, чтобы на ежемесячную оплату кредита уходило не более 40-60% общего дохода заемщика.

Консультация юриста


Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Жилищный юрист
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: